🏡 지분형 모기지, 정부가 꺼낸 새로운 주택정책 카드
최근 부동산 시장을 떠들썩하게 만든 뉴스 한 줄이 있다.
“1억으로 10억 집을 산다?”
너무 자극적인 표현처럼 보이지만, 이는 정부가 오는 2025년 6월 발표 예정인 ‘지분형 모기지 제도’에 관한 이야기다.
지분형 모기지란, 주택을 구매할 때 정부(또는 공공기관)가 일부 지분을 함께 보유하고, 나머지 금액만 개인이 부담하는 새로운 형태의 대출 구조다. 쉽게 말해 집값의 70%를 주택금융공사 등 공공이 보유하고, 개인은 30%만 내서 해당 주택에 거주하는 방식이다.
이는 집값 상승기에는 진입 장벽이 높아진 청년층, 무주택자를 중심으로 실거주 위주의 주택 구입을 지원하고자 고안된 모델로, 이미 영국, 싱가포르 등지에서 유사한 제도가 운용되고 있다. 한국에서는 이제 막 논의 단계에서 본격적인 정책 설계에 들어간 상황이며, 올해 중순 로드맵 발표 이후 시범 운영이 검토될 예정이다.
그렇다면 이 제도는 정말 ‘1억으로 10억 집을 살 수 있다’는 말처럼 일반 서민과 청년들에게 획기적인 기회가 될 수 있을까? 아니면 여전히 복잡한 조건과 불확실성이 남아 있는 것일까?
이 콘텐츠에서는 지분형 모기지의 구조, 등장 배경, 해외 사례, 그리고 국내 도입 시 예상되는 변화를 찬찬히 짚어본다. 집이 필요하지만 현실적인 부담이 큰 이 시대, 정부의 ‘지분 보유’라는 새로운 제안은 어떤 가능성과 과제를 안고 있는 걸까?
1. ‘지분형 모기지’가 나오게 된 배경
2025년 현재, 서울 아파트 중위가격은 9억 원을 훌쩍 넘는다.
전국 평균 아파트 가격도 5억 원대를 유지하고 있고, 금리 인상과 전세 불안정, 생활물가 상승이 맞물리며 집을 ‘사는 것’ 자체가 멀어진 시대가 되었다.
이런 현실 속에서 청년, 신혼부부, 무주택 실수요자들은 주택을 사기보다는 ‘전월세 버티기’를 선택하고, 정부는 계속되는 출산율 하락, 주거 불균형 문제 해결을 위해 새로운 틀의 정책을 고민하고 있다.
기존에도 보금자리론, 특례대출, 신혼희망타운, 청년 우대 전월세 대출 등이 있었지만, ‘내 집 마련’까지 연결되기엔 한계가 분명했다. “내 돈이 부족해도 집을 살 수 있게 한다”는 개념이 필요한 시점에서, 정부와 개인이 공동으로 집을 소유하는 형태, 즉 지분형 모기지가 대안으로 부상하게 된 것이다.
이는 단순히 대출을 지원하는 것이 아니라, 공공이 주택을 ‘공동 구매’하는 구조로서 시장에서는 “정부가 위험을 함께 나눠 갖는 방식”으로 해석된다. 주택금융공사(HF)가 일부 지분을 갖고, 나머지를 실수요자가 보유한 후 해당 주택에 실거주하는 모델로 구상되고 있다.
2024년 4월, 금융위원회는 ‘지분형 모기지 로드맵’을 6월 중 발표 예정이라고 밝히며 관련 제도 도입을 공식화했다. 이제는 아이디어 차원을 넘어, 실제 정책화 및 시범운영 준비 단계로 진입한 셈이다.
2. 어떻게 가능한가요? 지분형 모기지의 구조
지분형 모기지는 말 그대로 집 한 채를 공공과 개인이 지분을 나눠 함께 구매하는 형태다. 기존의 주택담보대출과는 전혀 다른 접근이다. 쉽게 말해, 집값이 5억 원일 경우 내가 2억 원, 정부가 3억 원을 부담해 각각 40% : 60% 지분을 갖는 구조로 주택을 소유하는 것이다.
이 구조는 두 가지 핵심 전제로 운영된다.
① 정부(또는 주택금융공사)가 지분만큼 비용을 투자하고,
② 실거주는 전적으로 개인이 담당한다는 점이다. 즉, 내 돈은 부족하지만 실거주는 하고 싶다는 무주택 실수요자에게 정부가 '집 공동 구매자'로 들어오는 셈이다.
그렇다면 집을 나중에 팔거나 내가 전체를 사들일 수도 있을까? 답은 “가능하다”이다. 실거주 기간이 종료되면 해당 주택을 매도하거나, 정부 지분을 역매입해 완전한 내 소유로 전환할 수 있다. 이때 정부는 지분 비율에 따라 이익 또는 손실을 함께 분담하게 된다.
예를 들어 5억 원짜리 집을 2:3 비율로 매입하고, 몇 년 뒤 6억 원에 매도한다면, 매각차익 1억 원 중 개인은 40%, 정부는 60%를 각각 분배받는 구조다. 이는 실거주자에게 불필요한 채무 부담 없이 자산을 보유할 수 있는 기회를 제공한다.
정부가 이처럼 리스크를 함께 떠안는 구조이기에, 대상자는 일정 요건을 충족해야 한다.
주로 청년, 신혼부부, 생애 최초 주택구입자, 무주택자가 핵심 대상이며, 소득 기준이나 자산 요건 등 세부 자격은 6월 발표될 로드맵에 포함될 예정이다.
아직 시행 전인 만큼 모든 세부 조건은 확정되지 않았지만, 지분 보유 구조, 실거주 요건, 처분 방식, 수익 공유 방식 등이 기존의 금융 시스템과는 매우 다른 새로운 프레임을 갖고 있다는 점이 핵심이다.
3. 내 집 마련, 정말 쉬워질까?
지분형 모기지의 가장 큰 장점은 초기 자금 부담이 획기적으로 줄어든다는 점이다. 예를 들어, 6억 원짜리 아파트를 매수할 때 기존 모기지 제도에서는 최소 30~40%의 자기자본과 대출 승인이 필요했지만, 지분형 모기지를 활용하면 2억 원 수준으로 동일 주택의 실거주가 가능해진다.
즉, 지금껏 전세나 월세로만 거주할 수 있었던 집을 내 지분으로, 내 이름으로 실거주할 수 있게 되는 새로운 방식이다. 이런 점에서 청년층, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자들에게는 내 집 마련의 진입장벽을 획기적으로 낮춰주는 제도로 평가받고 있다.
하지만 꼭 고려해야 할 점도 있다.
① 정부 지분이 존재한다는 점에서 집 전체가 온전히 내 소유는 아니다. 향후 매각 시 수익 분배가 필요하며, 처분 제한이나 실거주 요건 등도 적용될 수 있다. 이러한 조건은 계약서에 명확히 명시되며, 일방적인 처분은 불가능할 수 있다.
② 지역 및 주택 종류에 따라 적용 가능 여부가 달라질 수 있다. 정부는 수도권 위주의 공급부터 검토할 가능성이 크며, 신축 위주 또는 LH 보유 부동산 중심으로 시범사업이 시작될 수 있다. 즉, 모든 주택이 해당되는 것은 아니다.
③ 대출과는 다르지만 매월 상환 부담은 여전히 존재할 수 있다. 전세보다 월세처럼 느껴질 수 있는 이유다. 정부가 지분을 갖더라도, 나머지 지분에 대한 자금 조달은 여전히 나의 몫이기 때문이다. 결국, 내 자산 규모와 지출 여력에 따른 현실적인 판단이 필요하다.
그러나 분명한 건 있다. 지분형 모기지는 '주택 = 전부 소유해야 한다'는 고정관념을 깨는 제도라는 점이다. 투자가 아닌 실거주 목적이라면, **부분 소유라도 안정적인 삶의 기반이 될 수 있다**는 시사점을 담고 있다.
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4. 만약 시행된다면, 우리는 어떤 준비가 필요할까?
지분형 모기지 제도가 실제로 도입된다면, 단순한 제도 이해를 넘어 '나에게 맞는 선택인지'를 판단할 준비가 필요하다. 정부가 ‘지분을 대신 보유해주는 파트너’가 되는 것이기 때문에 공공이 개입한 공동 소유의 개념을 정확히 인식해야 한다.
1. 내 현재 자산 상태 파악
지분형 모기지로 10억짜리 집의 30%만 부담한다 해도 그 금액은 3억 원이다. 대출 없이 조달 가능한 자금인지, 아니면 대출과 병행할 것인지에 따라 금융 계획을 미리 세워야 한다.
2. 거주 목적 vs 투자 목적 구분
이 제도는 실거주 중심의 정책이다. 즉, 주택을 전세 또는 임대 수단으로 활용하긴 어렵다. 실제 거주할 집이 필요한 사람에게만 효과적인 선택이 될 수 있다. ‘갭투자’와는 완전히 다른 개념임을 기억하자.
3. 향후 매각 가능성과 수익 분배 이해
해당 주택을 매도할 때는 정부와 수익을 나누어야 하며, 일정 기간 처분 제한이 있을 수 있다. 따라서 단기 매매 차익을 노리는 구조는 적합하지 않다. 장기적 거주, 안정적 자산 확보가 목적일 때 지분형 모기지의 장점이 발휘된다.
4. 지역별 조건과 우선 순위 확인
정부 시범사업은 제한된 지역과 공급주택에 우선 적용될 가능성이 높다. 거주 예정 지역이 대상에 포함되는지, 어떤 주택 유형이 해당되는지 사전에 정보를 확보해두는 것이 유리하다.
5. 기타 제도와의 연계 가능성
생애최초 구입자, 청년·신혼부부 특별공급, 디딤돌 대출 등 기존 제도와 함께 사용할 수 있는지 여부도 중요하다. 지분형 모기지가 기존 제도와 병행 가능한 경우, 혜택은 더 커질 수 있다.
제도가 정식 발표되면, 상세 요건과 신청 방법, 소득 기준, 거주 요건 등 디테일한 기준이 함께 공개될 예정이다. 그때를 대비해 지금부터라도 ‘내가 신청 가능한 대상인지’를 점검하고 준비하는 것이 중요하다.
5. 우리는 왜 이런 제도를 고민하게 되었을까?
지분형 모기지라는 새로운 제도는 단순히 ‘내 집 마련을 돕기 위한 정책’으로만 볼 수 없다. 이는 우리가 처한 부동산 시장의 현실, 그리고 청년·무주택자의 불균형적 자산 기회를 보완하기 위한 정책적 고민의 산물이라 볼 수 있다.
집값은 떨어졌지만 여전히 비싸다.
최근 몇 년간 급등했던 집값은 일부 지역에서 하락했지만, 여전히 서울과 수도권의 평균 아파트 가격은 10억을 웃돈다. 이런 상황에서 소득만으로 집을 사기엔 현실적 한계가 명확하다.
금리 인상으로 이자 부담도 커졌다.
정부의 금리 정책 변화로 인해 대출 이자 부담이 과거보다 크게 늘었다. 기존에는 2억 대출에 월 60만 원 이자였던 것이 지금은 100만 원을 넘어가는 사례도 많다. 무리한 대출로 내 집을 갖는 구조는 이제 위험하다.
자산 격차는 더 커지고 있다.
부모의 지원 없이 자산을 형성하기가 어려운 시대다. 그래서 무주택자들은 "언제쯤 집을 살 수 있을까?"라는 질문보다 "나는 평생 집 없이 살아야 하나?"라는 불안에 가까워지고 있다. 이런 흐름 속에서 공공의 자산 보유 참여는 최소한의 균형 장치가 될 수 있다.
미래의 주거안정은 지금 설계되어야 한다.
지분형 모기지의 등장은 현재의 정책이 아니라 미래의 주거정책 구조를 새로 짜기 위한 시작점일 수 있다. 집을 단순한 투자 대상이 아닌 공공적 가치로도 접근하는 방식. 그 출발이 바로 ‘공공이 함께 사는 집’이라는 개념이다.
물론, 모든 제도에는 장단점이 있고 실제 시행과정에서 의도치 않은 결과가 발생할 수 있다. 하지만 그럼에도 불구하고, 지금 우리가 고민해야 할 것은 ‘이 제도가 나에게 줄 수 있는 현실적인 기회’를 바라보는 것이다.
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6. 내 상황에서 현실적으로 가능할까?
지분형 모기지는 당장 누구나 참여할 수 있는 제도는 아니다. 아직 확정 발표 전이며, 대상과 조건 역시 정부의 발표와 시행령에 따라 달라질 예정이다. 그렇다면 현실적으로 어떤 사람들에게 이 제도가 도움이 될 수 있을까?
현재까지 예상되는 주요 대상은 아래와 같다.
- 만 39세 이하 무주택 청년
- 신혼부부 또는 자녀가 있는 가구
- 연소득 기준 7천만 원 이하(예상)
- 자산 요건이 일정 기준 이하인 경우
- 공공주택 또는 정부가 지정한 공급 주택을 선택할 수 있는 경우
정확한 대상과 조건은 아직 2025년 하반기 시행 로드맵 발표 이후 확인 가능하지만, 기존 청년 주거 지원 정책과 유사한 조건을 따를 가능성이 높다.
그렇다면 나도 가능할까?
가장 쉬운 판단 기준은 1억 원 내외의 초기 자금이 있는지 여부다. 지분형 모기지는 전체 주택의 20~40% 정도만 개인이 부담하고, 나머지는 공공이 참여해 지분을 보유하는 방식이다. 즉, 10억 원 아파트라면 2~4억 원 수준만 본인 자금으로 구매하게 되는 구조다.
하지만 이 말은 곧, 1억 원 수준의 목돈을 준비할 수 있는지가 핵심이 된다는 의미이기도 하다. 전세 보증금이나 부모 지원, 또는 청년희망적금 등을 활용해 초기 자금을 마련한 이들에게는 희소식이 될 수 있다.
주의할 점도 있다. 지분형 모기지는 '공공과 공동소유' 개념이기 때문에 향후 매각 시 공공의 지분을 환수해야 하며, 집값 상승분의 일정 부분은 국가와 공유하는 형태가 될 수 있다. 즉, 완전한 내 집이 아닌 ‘함께 투자한 집’이라는 개념이 분명해야 한다.
현재 소득과 자산 조건을 만족하면서,1억 원 내외의 자금을 마련할 수 있다면 지분형 모기지는 현실적인 주거 진입 전략이 될 수 있다.
내 집 마련의 또 다른 기회가 될 수 있을까
지분형 모기지 제도는 아직 도입 전이다. 하지만 이미 부동산 시장과 정책 흐름에서는 현실적인 주거 접근 방식으로 거론되고 있다. 한정된 자산으로는 도저히 도달할 수 없었던 '내 집 마련'이라는 목표. 이 제도는 그간 벽처럼 느껴졌던 주택 구매의 진입 장벽을 낮추는 실험이 될지도 모른다.
물론 '공공과의 공동 소유'라는 구조는 아직 낯설다. 그러나 지금의 고금리·고물가·고가 부동산 상황에서는 공공이 함께 참여하는 투자 모델이 하나의 현실적 대안이 될 수 있다. 특히 청년, 신혼부부, 1인 가구처럼 소득은 있으나 자산이 부족한 계층에게는 이런 방식이 '내 집'이라는 목표에 한 걸음 더 가까워지는 계기가 될 수도 있다.
아직은 '예고된 제도'지만, 지금부터 준비해도 늦지 않다. 내가 이 제도의 대상이 될 수 있는지, 지분 투자 구조가 나의 상황과 맞는지를 천천히 고민해보자.
자산 형성의 기회는 생각보다 가까운 곳에 있다. 이번 지분형 모기지가 단순한 정책이 아니라, 삶의 구조를 바꿀 수 있는 하나의 전환점이 될 수 있기를 기대해본다.